--------------------------------------------------- 设计优化 ------------------------------------------------------

       设计优化旨在为业主解决项目实施过程中出现在策划和设计阶段的纰漏,使策划和设计更趋合理化实用化,从而达到加快项目进度、提高项目工程质量、节省项目成本的目的。下面将以基于成本策划的项目案例进行重点阐述:

       案例一:某养老院

最终养老社区方案效果图

       项目概况

       项目总占地面积 25240m2, 总建筑面积 44932m2, 计容积率面积29658m2 ,容积率1.18, 其中:五栋养老公寓(销售),计容积率面积20980m2,共计252户一栋养老护理院(持有),计容积率面积8675m2,共计132个床位项目总成本需控制在42000万元,护理院(持有)部分IRR为7.7%;老年公寓销售部分IRR为23.1%,成本利润率为14.1%;项目整体投资测算IRR为11.3%,符合公司对战略型项目(销售型成本利润率 ≥10%,项目整体内部收益率IRR ≥10%)的投资收益要求。

      解决方案

       一、根据易倍体育网址定位,拿地时规划要点及成本利润率、内部收益率要求确定总成本控制目标为4.2亿元人民币。
       二、根据易倍体育网址定位及相应易倍体育网址《成本品质适配标准指引》完成《成本策划报告》,提出本项目建造标准及相应设计经济技术指标,并与设计、销售或运营相关专业部门讨论确定。
      三、依据《成本策划报告》中设计经济技术指标及成本测算经验,根据《目标成本模板》计算得出的总成本若少于4.2亿元(目标),则本步骤结束;否则还需反复优化建造标准及相应设计经济技术指标,直到满足为止。
      四、由设计优化小组(该小组由建筑、结构、机电、幕墙等专家顾问组成)方案阶段介入,对最终《成本策划报告》中的经济技术指标进行优化挖潜,力争各项指标均能满足《成本策划报告》要求。
      本项目经过二次优化建造标准及相应设计经济指标后,计算得出总成本为40854万元<42000万元。

      案例二:青岛某项目

     项目概况

     本项目位于青岛市崂山区核心,总建筑面积30.73万㎡,其中地上总建筑面积24万㎡ ,地下总建筑面积6.7万㎡,包括由西侧双子塔楼(1#2#楼)、一栋办公塔楼(3#楼)、商业裙房和地下室组成。

      本项目主要优化工作内容:
      1. 结构方案阶段
          A) 结构各部分结构选型经济性分析
          B) 影响结构成本外部条件的优化
          C) 结构设计统一技术措施及配筋原则
      2. 结构计算阶段
          A) 结构方案布置调整意见
          B) 对结构重要位置的精确计算对比优化
      3. 结构施工图配筋阶段
          A) 项目各部分配筋原则的确定
          B) 项目各部分结构梁、板、墙、柱配筋的复核优化
          C) 地下室底板、外墙、承台、地梁等配筋的复核优化

      A-1:结构体系选型分析
      我司针对2#塔楼进行分析,分别对比四种方案:
     (1)方案一:从上到下均采用混凝土框架柱;
     (2)方案二:从上到下均采用钢骨混凝土框架柱;
     (3)方案三:仅1-11层采用钢骨混凝土框架柱,以上均采用混凝土框架柱;
     (4)方案四:1-32层采用钢骨混凝土,32-33层设芯柱,33层以上采用混凝土框架柱(设计院原方案)塔楼面积7.5万平米。

最终经过甲方、设计院讨论之后最后决定采用我司建议的方案,不过型钢需要向上延伸到19层。每栋塔楼建筑面积(7.5万平米),每平米节省造价67元。此项优化节省成本近500万元。

A-2:塔楼的基础方案优化建议:
(1)由于考虑到地基为岩石,如果使用国家规范计算时,条基和独基需要考虑满足抗剪计算,且满足抗剪时要求的条基高度太高,过于保守,我司建议坐落在微风化岩石上的独基和条形基础计算可以不考虑剪切;最终经过甲方、审图办、设计院的多次讨论之后决定当采用条基时进行抗剪计算时,考虑放23.5度的斜面做为计算截面。
(2)塔楼的筏板基础厚度,经过我司的反复计算1#、2#塔楼基础筏板厚度800mm即可满足计算要求,但考虑
到当地的审查专家、审图机构和施工的经验,我司建议筏板厚度由1800mm改为1700mm,最终经过多方讨论,设计院采纳我司意见。

独立基础与条形基础计算对比:
经我司反复计算并对比独立基础与条形基础,选择合理经济的尺寸与配筋,并与设计院基础计算书作了对比,对比情况如下:

最终采用了我司方案,节约成本450万左右(地库面积6.7万平米,每平米节省造价67元)。

总结
由上表可以看出1、2号核心筒外框架柱可采用从上到下均采用混凝土框架柱最为节省,由于全部采用混凝土柱子,柱截面过大,影响建筑使用。我司建议采用外框架柱采用延性较好、承载力较高的型钢混凝土柱(型钢含钢率:6%~3%),一来可以减少底层柱子的截面,增加建筑实际使用面积,二来增加整体结构的抗震性能。

参与完成的部分案例